Comment vendre son appartement ? Questions fréquentes
Vendre un bien immobilier est loin d’être un acte anodin : comme nous l'avons vu dans notre guide de l'enchère immobilière en ligne, sans une certaine expérience ou une connaissance du marché, les risques de dispersion sont élevés ; la liste des déconvenues potentielles s’allonge. Comment vendre son appartement et se prémunir contre ces aléas ? Dans cet article, nous passons en revue quelques questions fréquentes posées par les propriétaires vendeurs et y apportons des réponses concrètes.
Comment vendre son appartement de particulier à particulier ?
Nombreux sont les propriétaires souhaitant s’atteler à la lourde tâche de vendre leur appartement sans agence. Si la pratique revêt quelques avantages – notamment celui de l’absence de frais d’agence et d’un prix net vendeur plus élevé - elle implique d’être encore plus vigilant quant aux étapes à respecter. Les voici, justement.
Estimer votre appartement au prix du marché
Vous avez le choix : faire estimer votre bien par un professionnel (il vous en coûtera quelques centaines d’euros tout au plus, mais les estimations peuvent également être gratuites), ou vous fier à des estimations en ligne, que vous couplerez, par exemple, à une consultation de la base DVF des transactions sur les appartements de votre secteur. C’est l’idéal pour comprendre comment votre bien se positionne ! Attention : fiez-vous à la réalité du marché, mais pas que. Les caractéristiques de votre appartement sont également déterminantes, positives ou négatives.
Réaliser une bonne annonce de vente
Il est conseillé de préparer une annonce de vente détaillée et impactante, que vous publierez sur quelques portails immobiliers réservés aux particuliers. N’essayez pas d’adapter votre annonce d’un site à l’autre : celle-ci doit être identique et votre appartement proposé au même prix, ceci pour ne pas décrédibiliser votre bien.
Organiser les visites
Veillez à présenter un logement bien entretenu et propre. Préparez également votre discours en prévision des questions – plus ou moins précises - que vous recevrez. Vous pouvez présenter à ce stade votre dossier de diagnostics techniques aux potentiels acquéreurs afin d’étayer vos arguments et de leur permettre de consolider leur réflexion.
Trier et sélectionner les bons dossiers de vente
La vigilance sera ici de mise, d’autant plus que vous ne bénéficierez pas des conseils d’un professionnel en immobilier. Nous vous recommandons d’être particulièrement attentif aux capacités de financement des potentiels acquéreurs. Au besoin, vous pouvez leur demander une attestation de financement, un document délivré par une banque ou un courtier et permettant de valider la faisabilité du projet d’achat de vos potentiels acquéreurs. Soulignons qu’il ne s’agit pas d’une obligation légale et que ceux-ci peuvent donc refuser de vous fournir ledit document.
Comment vendre son appartement aux enchères immobilières en ligne ?
Vendre son appartement aux enchères immobilières en ligne est une solution séduisante qui se démocratise peu à peu. Avant d’aborder le processus, différencions les deux types d’enchères interactives possibles :
L'enchère progressive
Les acquéreurs enchérissent à partir d’un prix de départ (en-dessous duquel vous ne souhaitez pas vendre) pendant quelques heures. L’enchère est remportée par l’acquéreur ayant transmis l’offre d’achat la plus élevée, après validation de l’offre et des conditions de financement par le vendeur.
L'enchère dégressive
Ici, un prix de départ, fréquemment situé dans la fourchette haute de la valeur du marché, décroit par palier, de façon automatique jusqu’à atteindre un prix de réserve. Le premier acquéreur à se positionner remporte l’enchère, après examen et validation définitive du propriétaire vendeur.
Pour vendre son appartement aux enchères en ligne, vous devez vous rapprocher d’une plateforme d’enchères interactives telle que Kadran. Signez un mandat exclusif avec l’une de leurs agences partenaires : celle-ci se chargera d’estimer votre appartement et d’organiser les visites. Simultanément, votre annonce de vente détaillée est publiée et relayée par la plateforme d’enchères. Le professionnel de l’immobilier se charge d’inscrire les acquéreurs potentiels, de valider leurs possibilités de financement et de les inviter à la salle d’enchères virtuelle le jour J. Vous êtes accompagné(e) de A à Z pour une vente facilitée, au meilleur prix.
Comment vendre un appartement hypothéqué ?
Vous avez signé une hypothèque conventionnelle sur votre appartement pour apporter des garanties supplémentaires à votre banque en matière de remboursement, et souhaitez maintenant procéder à la vente de votre bien immobilier ?
Vendre un appartement hypothéqué est possible en passant par votre Notaire : celui-ci se chargera de lever l’hypothèque, si et seulement si le prix de vente est assez élevé pour couvrir les frais de la mainlevée de l’hypothèque (environ 0,8% du montant du prêt) mais aussi le reste du prêt à couvrir à la banque et les éventuelles pénalités associées. Si la vente de votre appartement est acceptée, le Notaire se chargera de rembourser vos créanciers puis vous versera le reste de la somme dûe, ou reliquat.
Comment vendre son appartement lorsqu’il est habité par un locataire ?
Vendre un logement habité peut paraître particulièrement compliqué. La législation en vigueur est pourtant très claire en la matière : il suffit d’être au fait de vos droits. Voici les différents cas de figure auxquels vous pouvez être confronté(e) :
1. Vendre le logement occupé en laissant le locataire sur les lieux. Dans ce cas, il suffira de l’informer des coordonnées du nouveau propriétaire. Les conditions du bail ainsi que le montant du loyer restent inchangés. Pour procéder à la vente, le locataire a l’obligation d’accorder un droit de visite de 2h / jour au propriétaire, si tant est que cette condition soit bien stipulée dans son bail.
2. Donner congé à votre locataire suffisamment en avance de sorte de pouvoir vendre votre appartement nu. Envoyez pour ça un congé pour vendre au minimum 6 mois avant la date de fin du bail en location vide, 3 mois en location meublée. Soulignons qu’en cas de location nue, votre locataire dispose d’un droit de préemption pour racheter votre appartement. Vous êtes donc tenu(e) de lui faire parvenir un congé pour vendre avec offre d’achat, une offre sur laquelle il devra se positionner sous 2 mois. Si votre locataire fait une offre au prix, la procédure de vente s’enclenche. En revanche, si l’offre d’achat est inférieure au prix demandé, le locataire perd son droit de préemption.
Le premier cas de figure a l’avantage de vous permettre de conserver vos revenus locatifs jusqu’à la date de vente effective et de générer un maximum de gains. Le deuxième en revanche, vous permettra de vendre à un meilleur prix. Et oui : le prix de vente d’un logement occupé connaît une décote due au fait que le nouvel acquéreur ne pourra pas de suite occuper ledit appartement. Cette décote est estimée à 5% dans le cas de très petites surfaces (studette...), 10% dans le cas de locations meublées, jusqu’à 20% si des travaux d’ampleur sont également à prévoir. Enfin, pour un bien loué en “loi 1948”, cette décote peut même atteindre 40 à 50% du prix de vente ! Il s’agit donc de bien prendre en compte cette variable pour éviter de réaliser une transaction immobilière peu rentable.
