Vente aux enchères d'une maison :
Comment ça marche ?
Saviez-vous que n’importe quel propriétaire peut vendre sa maison aux enchères ? Probablement pas : cette méthode de vente est encore peu connue en France. Très en vogue dans les pays anglo-saxons, elle présente pourtant des avantage certains et tend à se démocratiser de plus en plus sur le vieux continent.
Oubliez les clichés et les idées reçues : la vente aux enchères d'une maison est aussi intéressante pour le vendeur que pour l’acquéreur. Elle ne demande pas de conditions ni de connaissances particulières. Il vous suffit juste d’en comprendre le fonctionnement avant de vous lancer !
Quelles sont les étapes d'une vente aux enchères d'une maison ?
Pour vendre votre maison aux enchères, plusieurs solutions s'offrent à vous : faire appel à un notaire pour organiser l'enchère, ou passer via une plateforme d'enchère immobilière en ligne comme Kadran. Voyons ensemble quelques étapes à respecter.
Le choix de l'immo interactif ou de l'enchère immobilière en ligne
La première solution qui s'offre à vous est l'immo interactf, solution proposée par les notaires de France. Comme n’importe quelle transaction immobilière, recourir à un notaire est obligatoire pour l’acte définitif de vente. Un notaire est avant tout un professionnel du droit, un officier public exerçant dans un cadre libéral. Sa mission est de recueillir, de conserver et d’authentifier tous documents et actes juridiques. En somme, il est le garant de la sécurité juridique des transactions immobilières. Dans le cadre d’une enchère immobilière notariale, votre notaire sera votre partenaire privilégié puisqu’il vous accompagnera dans le processus de vente de A à Z. La première étape est donc le choix du notaire, qui vous revient. La Chambre des notaires de votre département peut vous transmettre la liste de tous les notaires officiant près de chez vous.
La deuxième solution qui s'offre à vous est de passer via une plateforme de vente immobilière interactive. Il s’agit d'un système innovant d’achat et de vente immobilière qui se base sur le même principe que les enchères. L'avantage d'une telle solution ? Proposer un système de vente innovant, mettre en relation des dizaines de potentiels acquéreurs, et organiser des enchères virtuelles depuis son salon. Avec Kadran, vendre sa maison aux enchère en ligne n'a jamais été aussi facile !
L’estimation du bien à vendre et la fixation du prix
Une fois la solution de vente choisie, il vous faudra estimer le prix de vente de votre bien. L’estimation d’un bien immobilier se fait sur la base de critères précis et objectifs. L’estimation de votre maison aux enchères peut être réalisée par votre notaire, ou par le professionnel de l'immobilier qui s'occupera de la vente de votre maison. Ces différents professionnels vous donneront une idée très précise de la valeur de votre bien sur le marché. Le bien estimé, le vendeur a toujours son mot à dire : il doit valider l’estimation proposée.
Ensuite vient le moment de fixer le prix. Dans des enchères classiques, le bien immobilier est en moyenne mis entre 75 et 80% de sa valeur réelle. De ce fait, il permet de laisser une petite marge de manœuvre aux futurs enchérisseurs, et rend le bien attractif dès le départ. Toutefois, la mise à prix n’est pas obligatoire : si le vendeur le souhaite, il est possible de ne pas en mettre. Dans ce cas là, un prix de réserve (ou prix plancher) sera fixé. Il est également possible d'organiser des enchères dégressives, où le prix de départ, plus élevé que la valeur du bien, diminuera progressivement toutes les 30 secondes.
L’établissement d’un cahier des charges
Pour terminer, un cahier des charges type sera réalisé pour la vente de votre maison. Celui-ci comportera un descriptif détaillé du bien à vendre, ses caractéristiques, les conditions de vente, l’origine de propriétés, les diagnostics, les documents du syndic, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété… C’est un document très important car c’est lui qui va renseigner les futurs acquéreurs sur le bien. Il peut être consulté par les potentiels acquéreurs avant la vente.
Organisation de la journée d'enchère immobilière
En immo interactif, Le notaire a la responsabilité d’organiser la journée d’enchère immobilière. Il s’occupe également de toute la communication et publicité du bien via le journal d’annonces légales du département, la chambre des notaires de son département, ou d’autres support comme internet ou des plateformes en ligne spécialisées. Une date est choisie pour le déroulement des enchères.
Sur une plateforme d'enchère en ligne, vous serez également accompagnés pour organiser l'enchère : validation d'une date, prix de départ, choix de l'enchère dégressive ou progressive.
Dès lors, les personnes intéressées par le bien et souhaitant enchérir doivent s’inscrire. Si l'enchère se fait sur une plateforme enchère immobilière interactive, la solvabilité des potentiels acquéreurs sera vérifiée.
Ensuite, les potentiels acquéreurs n’ont plus qu’à se donner rendez-vous le jour des enchères !
Les acquéreurs enchérissent
Vient enfin le moment des enchères : le notaire, le vendeur et les potentiels acquéreurs se réunissent pour vendre le bien. Cela dans le cadre d'une vente aux enchères classique.
A noter que les enchères n’ont plus obligatoirement lieu dans des salles d’enchères. Elles peuvent être organisées dans des salles d’enchères virtuelle, via des plateformes en ligne spécialisées, telles que notre solution Kadran. C’est l’immobilier interactif ! Dans ce cas, tous les offres d'achat seront émises au vendeur : c'est lui qui a toujours le dernier mot.
L’acquéreur définitif paye le bien
Passé le délai de surenchère maximal de 10 jours, le dernier enchérisseur devient l’acquéreur et ne dispose d’aucun délai de rétractation dans le cadre d’une vente interactive notariale. C’est une des différence principale avec un achat immobilier classique. L’acquéreur dispose ensuite d’un délai maximal de 45 jours pour payer la totalité du bien.
Pour une vente en immobilier interactif, l’acheteur dispose des mêmes droits de rétractation que pour une transaction classique.
Quels sont les frais d'une vente aux enchères immobilière ?
Pour une vente aux enchères immobilière, pour le vendeur, aux frais de notaire (ou frais d’acquisition) doivent s’ajouter la TVA immobilière, si le bien y est soumis. Il devra également régler tous les diagnostics techniques obligatoires préalablement à la vente, mais également tous les documents nécessaires à l’élaboration du cahier des charges, tels que le titre de propriété, le règlement de copropriété…). Toutefois, si la maison est vendue au prix de réserve, le vendeur n’aura aucun frais de notaire à payer.
Pour l’immobilier interactif, vous devrez rémunérer la plateforme via le versement d’un pourcentage sur la vente (une commission).
Les deux types d'enchères possibles
Enchère progressive
Partant d’un prix de départ plus bas que la valeur réelle du bien, les prix monte progressivement au fur et à mesure des enchères. Toutes les offres d'achat sont présentées au vendeur.
Enchère Dégressive
On part d’un prix plus élevé que la valeur réelle du bien, qui diminue progressivement dans le temps. Le premier enchérisseur à faire une offre gagne l’enchère, sous réserve d’acceptation de l’offre par le vendeur.
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